החלטתם לרכוש דירה מקבלן? בשעה טובה! אנחנו כאן כדי להפנות את תשומת לבכם למספר סוגיות אשר חוזרות על עצמן בחוזי רכישה מסוג זה:

הבטחת כספיכם - חשוב שתדעו כי על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), מוכר אינו רשאי לקבל מקונה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם הקונה קיבל בטוחה על פי החוק. לכן, תמיד תשאלו מה הבטוחה הניתנת לכספיכם והאם הקבלן התקשר עם בנק מלווה.

מה זה אומר בעצם? כל תשלום שאתם משלמים מעל 7% מהתמורה, חייב לקבל בטוחה בהתאם לחוק (קרי, קבלת ערבות בנקאית או ביטוח של הכספים או רישום משכנתה לטובת הקונה או רישום הערת אזהרה לטובת הקונה או העברת בעלות). הבטוחות נועדו להבטיח כי הכספים ששילמתם יוחזרו אליכם במקרה שתהיה מניעה משפטית לקיים את החוזה.

לפיכך, ככל שהקבלן טרם התקשר עם בנק מלווה לטובת העמדת ערבות בנקאית (הבטוחה הנפוצה ביותר בחוזים מסוג זה) והוא לא העמיד בטוחה חלופית – אינכם מחויבים לשלם דבר (מעל ל7%, אשר יועברו ישירות לחשבון הנאמנות של עורכי הדין של הקבלן), וכן, גם אם הגיע המועד לתשלום על פי הסכם הרכישה.

לוח התשלומים - חשוב לשים לב למבנה לוח התשלומים בהסכם הרכישה והאם קיימת אפשרות הקדמת תשלומים. מחיר הדירה המופיע בהסכם הרכישה מוצמד למדד תשומות הבניה (המתפרסם בכל 15 לחודש). לפיכך, כל חוב שנותר לתשלום מושפע מעליית המדד אשר מתווסף אליו. ככל שלוח התשלומים מרווח ונותרים סכומים גבוהים לתשלום לקראת הסוף, מחיר הדירה מתייקר כתוצאה מעליית המדד. חשוב לבדוק מהו מדד הבסיס שנקבע בחוזה, לעיתים בפרויקטים מתקדמים מדד הבסיס יהיה קודם למועד חתימת החוזה מה שמשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה. ודאו שיש לכם את האופציה להקדים תשלומים ובכך לחסוך את עליית המדד.

עורך דין של הקבלן - רוכשים רבים נוטים לחשוב שעורך הדין מטעם הקבלן מייצג גם אותם בעסקה, זאת לאור העובדה שבמסגרת הסכם הרכישה הם מחויבים בתשלום שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן. הדבר מטעה רבים וחשוב להכיר שעורך הדין של הקבלן אינו מייצג את שני הצדדים, ושכר הטרחה המבוקש על ידו הוא בהתאם לחוק ונוגע אך לפעולת העברת הזכויות המבוצעת על ידו עבור שני הצדדים.

כאשר אינכם מיוצגים על ידי עורך דין מטעמכם נוצר מצב של חוסר איזון אינטרסים בין שני הצדדים - בעוד שעורך הדין של הקבלן דואג לאינטרסים שלו בלבד, הרוכש נשאר חשוף מול חוזה אחיד דרקוני. חשוב מאוד לקחת ייצוג הולם של עורך דין הבקיא בחוק, יודע כיצד לגשת להסכמי רכישה מקבלן ויודע לזקק מתוך כלל הסעיפים בהסכם הרכישה את הנקודות החשובות עבור הרוכש ולהתאים את ההסכם לאינטרסים שלו באמצעות עריכת נספח שינויים רחב להסכם הרכישה.

ולסיום, קבלו טיפ זהב מאתנו - ברוב המקרים כשאתם יושבים מול נציג מכירות מטעם החברה ומקבלים החלטה לרכוש את הדירה, אתם תדרשו לחתום על בקשת רכישה שמתמצתת את ההסכמות ביניכם. אנו ממליצים לכם לקרוא טוב את תוכן בקשת הרכישה, מכיוון שהיא כוללת בתוכה מספר סוגיות משפטיות ומסחריות מהותיות שבמועד מאוחר יותר, במסגרת המו"מ המשפטי על ההסכם הפורמלי, קשה מאוד "להתמקח" עליהם מהסיבה שכבר חתמתם שאתם מסכימים להן בבקשת הרכישה. אנחנו מאוד מבינים את "הלחץ" שמופעל עליכם לחתום באותו מעמד (הרי מי לא מכיר את זה שאם לא תחתמו היום - מחר כבר המחיר יעלה או שהדירה כבר לא תהיה?) ועל ההתרגשות שמלווה בצעד המשמעותי של לרכוש דירה, אך המלצה מאתנו - תעצרו שניה, תקראו, תשאלו ותבינו היטב על אילו תנאים מקדימים ומחייבים אתם חותמים ואפילו נצלו את "הלחץ" שמופעל עליכם לטובתכם כקלף מיקוח מול הנציג שמאוד להוט שתחתמו כאן ועכשיו.

משרדנו עומד לרשותכם לכל שאלה ו/או הבהרה בכל בנוגע לרכישת דירה מקבלן ובכלל.

תוכלו להתקשר אלינו ולהתייעץ איתנו אפילו לפני החתימה על בקשת הרכישה.